Nie zawsze musisz najpierw odzyskać pusty lokal. Problem lokatorski może zostać uwzględniony już przy sprzedaży nieruchomości.
„Od kilku miesięcy lokator nie płaci. Ja nadal spłacam kredyt, czynsz do wspólnoty i pozostałe opłaty, a on mieszka w lokalu i unika kontaktu.”
„Umowa już się skończyła, ale lokator nie oddał kluczy. Powiedział, że nie ma dokąd pójść i nie zamierza się wyprowadzić.”
„Chciałbym sprzedać mieszkanie, ale wszyscy mówią mi, że najpierw muszę odzyskać lokal i przeprowadzić eksmisję. Nie wiem, czy mam na to czas, pieniądze i siłę.”
Brzmi znajomo?
Niepłacący lokator oznacza dla właściciela znacznie więcej niż brak comiesięcznego czynszu.
To kolejne opłaty, rosnące zadłużenie, niepewność o stan mieszkania i poczucie, że ktoś korzysta z nieruchomości, podczas gdy jej właściciel ponosi wszystkie koszty.
Wiele osób uważa, że przed sprzedażą musi najpierw doprowadzić do wyprowadzki lokatora, przejść postępowanie sądowe, uzyskać odpowiednie orzeczenie i odzyskać pusty lokal. Nie zawsze jest to jedyne rozwiązanie.
Nieruchomość można sprzedać również wtedy, gdy nadal zajmuje ją lokator, były najemca albo inna osoba, która nie chce dobrowolnie jej opuścić. W takiej sytuacji kupujący nabywa mieszkanie wraz z istniejącym stanem prawnym i faktycznym oraz bierze na siebie czas, koszty i ryzyko związane z dalszym uporządkowaniem sytuacji.
Dla dotychczasowego właściciela może to oznaczać możliwość zakończenia problemu bez samodzielnego prowadzenia go przez kolejne miesiące albo lata.
Nie musisz najpierw odzyskać pustego mieszkania
Właściciele często słyszą:
- „Nikt nie kupi mieszkania z lokatorem.”
- „Najpierw musisz przeprowadzić eksmisję.”
- „Dopóki lokator mieszka w środku, nie możesz nic zrobić.”
Nie jest prawdą, że zajmowanej nieruchomości w ogóle nie można sprzedać. Trzeba jednak odróżnić możliwość prawną sprzedaży od realiów zwykłego rynku.
Osoba kupująca mieszkanie dla siebie najczęściej oczekuje, że po zapłacie ceny otrzyma pusty lokal i będzie mogła od razu się do niego wprowadzić. Bank finansujący zakup również może ostrożnie podchodzić do nieruchomości zajmowanej przez osobę, która nie chce jej opuścić. Dlatego sprzedaż takiego mieszkania w zwykłym ogłoszeniu może być trudna.
Istnieją jednak nabywcy, którzy świadomie kupują nieruchomości z problemami lokatorskimi. Rozumieją ryzyko, potrafią przeanalizować dokumenty i są przygotowani na to, że po zakupie sytuacja będzie wymagała dalszych działań.
Właściciel nie musi więc zawsze najpierw doprowadzić nieruchomości do idealnego stanu. Może sprzedać ją w stanie, w jakim znajduje się obecnie.
Lokator nie płaci, ale koszty właściciela nie znikają
Każdy kolejny miesiąc oczekiwania może oznaczać następną stratę.
Właściciel może jednocześnie:
- nie otrzymywać umówionego czynszu,
- spłacać ratę kredytu,
- regulować opłaty administracyjne,
- pokrywać część rachunków,
- płacić podatek i ubezpieczenie,
- ponosić koszty korespondencji i pomocy prawnej,
- martwić się o stan mieszkania i wyposażenia.
Kaucja zazwyczaj wystarcza na pokrycie jedynie niewielkiej części zaległości. Po kilku miesiącach zadłużenie może wynosić kilkanaście albo kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Do tego dochodzi ryzyko zniszczeń, konieczności przeprowadzenia remontu oraz trudności z późniejszym odzyskaniem pieniędzy od osoby, która nie posiada majątku ani legalnych dochodów.
Właściciel może oczywiście dochodzić należnych mu pieniędzy i podjąć działania prowadzące do odzyskania lokalu. Powinien jednak równocześnie zadać sobie pytanie: Ile będzie mnie kosztował każdy kolejny miesiąc tej sytuacji?
Każda sytuacja lokatorska jest inna
Przed podjęciem decyzji o zakupie trzeba sprawdzić, na jakiej podstawie dana osoba zajmuje mieszkanie. Inaczej wygląda sytuacja, gdy:
- nadal obowiązuje pisemna umowa najmu,
- umowa została zawarta na czas określony,
- termin umowy już upłynął,
- umowa została wypowiedziana,
- najemca zalega z czynszem, ale wypowiedzenie nie zostało jeszcze złożone,
- lokal zajmowany jest na podstawie ustnych ustaleń,
- w mieszkaniu przebywają dodatkowe osoby niewskazane w umowie,
- lokal zajmuje były partner albo członek rodziny,
- osoba mieszkająca w środku jest jednocześnie współwłaścicielem,
- zostało już rozpoczęte postępowanie sądowe,
- istnieje wyrok albo inne orzeczenie dotyczące opróżnienia lokalu.
Nie każda osoba, którą właściciel nazywa „niechcianym lokatorem”, znajduje się w takiej samej sytuacji prawnej. Dlatego przed przedstawieniem oferty zakupu analizujemy dokumenty, historię najmu, korespondencję oraz dotychczasowe działania właściciela.
Nie chodzi o składanie nierealnych obietnic szybkiego usunięcia lokatora. Chodzi o ustalenie, czy jesteśmy gotowi kupić nieruchomość w jej aktualnym stanie i przejąć na siebie dalsze ryzyko związane z jej uporządkowaniem.
Co dzieje się z lokatorem po sprzedaży mieszkania?
Sprzedaż mieszkania nie powoduje automatycznie, że osoba zajmująca lokal traci wszystkie swoje prawa i musi natychmiast się wyprowadzić.
Jeżeli nadal obowiązuje umowa najmu, nabywca co do zasady wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego. Szczegółowe skutki zależą między innymi od rodzaju, treści, czasu trwania i formy umowy.
Jeżeli umowa już wygasła albo została skutecznie wypowiedziana, ale lokator nadal nie opuszcza mieszkania, kupujący nabywa nieruchomość razem z istniejącym problemem faktycznym. To właśnie dlatego taka transakcja wymaga odpowiedniego przygotowania.
Kupujący przed zakupem powinien dokładnie wiedzieć:
- kto przebywa w lokalu,
- na jakiej podstawie w nim mieszka,
- czy obowiązuje umowa,
- jakie zaległości powstały,
- jakie pisma zostały doręczone,
- czy rozpoczęto postępowanie sądowe,
- czy możliwe jest obejrzenie mieszkania,
- jaki jest znany stan techniczny nieruchomości.
Sprzedający nie powinien ukrywać przed kupującym żadnych istotnych informacji. Dzięki temu oferta może uwzględniać rzeczywiste ryzyko i koszty, a transakcja zostaje przygotowana świadomie przez obie strony.
Kupujemy nieruchomość, a nie prowadzimy eksmisji na zlecenie
ProblemoweNieruchomosci.pl nie jest firmą, która obiecuje właścicielowi, że w ciągu kilku dni usunie lokatora albo odzyska od niego wszystkie zaległości. Naszym rozwiązaniem może być zakup nieruchomości w jej obecnym stanie.
Oznacza to, że analizujemy możliwość kupienia mieszkania razem z istniejącą sytuacją lokatorską. Po sprzedaży dotychczasowy właściciel otrzymuje ustaloną w akcie notarialnym cenę i przestaje być właścicielem nieruchomości. Dalszym uporządkowaniem sytuacji zajmuje się nabywca.
Nie oznacza to automatycznego przejęcia przez kupującego wszystkich wcześniejszych roszczeń wobec lokatora. Zaległy czynsz, opłaty, szkody i inne należności wymagają odrębnego ustalenia. W zależności od sytuacji mogą pozostać roszczeniami dotychczasowego właściciela albo zostać rozliczone w inny, wyraźnie uzgodniony sposób.
Najważniejsze jest jednak to, że sprzedający nie musi nadal posiadać mieszkania, finansować jego utrzymania i samodzielnie prowadzić całej sprawy lokatorskiej.
Czy cena mieszkania z lokatorem będzie niższa?
Najczęściej tak. Trzeba powiedzieć to uczciwie. Mieszkanie puste, dostępne do oglądania i gotowe do natychmiastowego wydania zazwyczaj ma większą wartość rynkową niż lokal zajmowany przez niepłacącą osobę.
Kupujący nieruchomość z problemem bierze pod uwagę:
- nieznany czas potrzebny na uporządkowanie sytuacji,
- możliwe koszty sądowe i prawne,
- ryzyko dalszych zaległości,
- ograniczoną możliwość obejrzenia lokalu,
- potencjalne zniszczenia,
- koszty utrzymania nieruchomości po zakupie,
- konieczność późniejszego remontu,
- brak pewności co do terminu objęcia lokalu.
Dlatego oferta zakupu będzie uwzględniała istniejący problem. Nie oznacza to jednak, że sprzedaż jest niekorzystna w każdej sytuacji. Warto porównać dwie drogi.
Pierwsza to oczekiwanie na odzyskanie mieszkania, ponoszenie dalszych kosztów, prowadzenie postępowań i ryzyko, że odzyskanie należności okaże się niemożliwe. Druga to sprzedaż nieruchomości za niższą cenę, ale zakończenie problemu w ustalonym terminie i bez dalszego finansowania lokalu.
Czasami właściciel uzyska więcej, czekając i samodzielnie prowadząc całą sprawę. W innym przypadku każdy kolejny miesiąc zmniejsza jego rzeczywistą korzyść i zwiększa stratę. Dlatego decyzja powinna opierać się na konkretnych liczbach, a nie na samej cenie ofertowej mieszkania bez lokatora.
Jak może wyglądać sprzedaż?
Pierwszym krokiem jest poznanie podstawowych informacji o nieruchomości i osobie, która ją zajmuje.
Do analizy przydatne są między innymi:
- numer księgi wieczystej,
- umowa najmu i aneksy,
- protokół przekazania mieszkania,
- zestawienie zaległości,
- wypowiedzenia i wezwania do zapłaty,
- potwierdzenia doręczenia korespondencji,
- wiadomości wymieniane z lokatorem,
- informacje o osobach rzeczywiście mieszkających w lokalu,
- dokumenty z rozpoczętych postępowań,
- znane informacje o stanie technicznym mieszkania.
Na podstawie dokumentów i wartości nieruchomości oceniamy, czy możemy być zainteresowani zakupem. Jeżeli tak, przedstawiamy warunki uwzględniające stan prawny, faktyczny oraz ryzyko związane z lokatorem.
Nie wymagamy od właściciela, aby przed samą analizą:
- samodzielnie usuwał lokatora,
- wymieniał zamki,
- odcinał media,
- opróżniał mieszkanie z rzeczy,
- kończył wszystkie postępowania,
- przeprowadzał remont.
Właśnie istniejący problem jest powodem, dla którego właściciel zgłasza się do Problemowych Nieruchomości.
Czego właściciel nie powinien robić przed sprzedażą?
Nawet jeżeli lokator nie płaci i odmawia wyprowadzki, właściciel nie powinien próbować rozwiązywać sprawy poprzez siłę albo samowolne działania. W szczególności nie należy bez odpowiedniej podstawy:
- wymieniać zamków podczas nieobecności lokatora,
- wynosić jego rzeczy,
- odcinać prądu, wody lub ogrzewania w celu zmuszenia go do wyprowadzki,
- grozić albo nachodzić osoby zajmującej lokal,
- wprowadzać do mieszkania innych osób, aby wywrzeć presję.
Takie działania mogą pogorszyć sytuację prawną właściciela i utrudnić późniejszą sprzedaż. Znacznie bezpieczniej jest zachować dokumenty, prowadzić korespondencję w spokojny sposób i przedstawić kupującemu rzeczywisty stan sprawy.
Nie wymagamy od właściciela, żeby „pozbył się problemu” przed sprzedażą. Analizujemy nieruchomość razem z tym problemem.
Kiedy sprzedaż mieszkania z lokatorem może mieć sens?
Takie rozwiązanie warto rozważyć szczególnie wtedy, gdy:
- zaległości rosną z każdym miesiącem,
- właściciel nadal spłaca kredyt i wszystkie opłaty,
- nie ma środków na długie postępowanie,
- mieszka w innym mieście albo poza Polską,
- kontakt z lokatorem jest bardzo trudny,
- lokal nie jest dostępny do oglądania,
- postępowanie sądowe dopiero się rozpoczyna,
- sprawa trwa już od kilku lat,
- właściciel chce zamknąć problem i odzyskać część pieniędzy,
- nieruchomość wymaga dodatkowo remontu lub ma inne problemy prawne.
Sprzedaż nie zawsze będzie najlepszym rozwiązaniem. Jest jednak realną możliwością dla osoby, która nie chce albo nie może dalej finansować mieszkania i przez kolejne lata czekać na zakończenie sprawy.
Nie musisz dalej płacić za mieszkanie, z którego nie możesz korzystać
Jeżeli lokator nie płaci, nie odbiera telefonów, nie chce oddać kluczy albo pomimo zakończenia umowy nadal zajmuje lokal, opisz nam swoją sytuację. Sprawdzimy:
- kto zajmuje mieszkanie,
- na jakiej podstawie w nim przebywa,
- czy obowiązuje umowa,
- jakie zaległości powstały,
- jakie działania zostały już podjęte,
- czy możemy kupić nieruchomość w aktualnym stanie,
- jak istniejący problem wpływa na możliwą cenę.
Nie obiecujemy natychmiastowej eksmisji ani odzyskania od lokatora wszystkich pieniędzy. Możemy natomiast przedstawić inne wyjście – zakup nieruchomości razem z istniejącym problemem i przejęcie dalszego czasu oraz ryzyka związanego z jego rozwiązaniem.
Ty widzisz problem. My widzimy wyjście.
Nie zawsze musisz najpierw odzyskać pusty lokal, żeby móc zakończyć sprawę. Czasami rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości komuś, kto zna takie sytuacje, rozumie ryzyko i jest gotowy kupić mieszkanie w stanie, w jakim znajduje się dzisiaj.
Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani gwarancji zakupu nieruchomości. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy dokumentów, stanu prawnego, sytuacji lokatora oraz wartości mieszkania. Sprzedający powinien przekazać kupującemu pełne i prawdziwe informacje o osobach zajmujących lokal.
