Nie zawsze musisz biernie czekać na licytację. Jeżeli czas i dokumenty na to pozwalają, możemy bezpośrednio kupić nieruchomość i skierować część ceny na spłatę wierzycieli.
„Dostałem pismo od komornika, ale przez kilka tygodni bałem się je otworzyć.”
„Mieszkanie jest warte więcej niż moje długi. Myślałem jednak, że skoro egzekucja już się rozpoczęła, nikt nie może go kupić.”
„Termin licytacji jest blisko. Chciałbym spłacić zadłużenie i zachować to, co zostanie, ale nie wiem, jak bezpiecznie przeprowadzić sprzedaż.”
Licytacja nie zawsze jest jedynym wyjściem
Zajęcie nieruchomości i wyznaczenie licytacji nie oznaczają automatycznie, że właściciel musi już tylko czekać.
W określonych warunkach nadal możliwa jest dobrowolna sprzedaż mieszkania. Taka transakcja musi jednak zostać dokładnie skoordynowana z wierzycielami, komornikiem i notariuszem, ponieważ samo podpisanie aktu po zajęciu nie zatrzymuje egzekucji.
ProblemoweNieruchomosci.pl może być bezpośrednim nabywcą. Jeżeli analiza wykaże, że zakup jest możliwy, przedstawiamy ofertę oraz sposób rozliczenia ceny.
Możemy kupić nieruchomość, a część ceny przeznaczyć bezpośrednio na długi
W bezpiecznie przygotowanej transakcji cena nie musi w całości trafiać najpierw do sprzedającego.
Odpowiednie kwoty mogą zostać przekazane bezpośrednio na rachunki banku, wierzycieli lub wskazane rachunki związane z egzekucją. Sprzedający otrzymuje ewentualną nadwyżkę po rozliczeniu uzgodnionych zobowiązań i kosztów.
Dzięki temu kupujący ma podstawę do uzyskania dokumentów potrzebnych do zakończenia egzekucji i wykreślenia obciążeń, a właściciel nie musi samodzielnie szukać nabywcy zdolnego przeprowadzić taką transakcję.
Nie jesteśmy pośrednikiem publikującym ogłoszenie i oczekującym na przypadkowego klienta. Jeżeli sprawa spełnia warunki, możemy sami przystąpić do zakupu.
Licytacja nie zawsze zamyka całe zadłużenie
Pieniądze uzyskane z licytacji są dzielone zgodnie z ustawową kolejnością, a wcześniej pokrywane są między innymi koszty egzekucyjne.
Jeżeli suma nie wystarczy na wszystkie zobowiązania, sprzedaż mieszkania nie musi oznaczać całkowitego wygaśnięcia długu. Właściciel może stracić nieruchomość, a część zobowiązań nadal może być dochodzona z jego pozostałego majątku lub dochodów.
Jeżeli natomiast po zaspokojeniu uprawnionych należności i kosztów pozostanie nadwyżka przypadająca dłużnikowi, może zostać mu wypłacona.
Za jaką kwotę mieszkanie może trafić na licytację?
Cena wywołania na pierwszej licytacji nieruchomości wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Jeżeli pierwsza licytacja będzie bezskuteczna i zostanie wyznaczona druga, cena wywołania wynosi dwie trzecie sumy oszacowania.
Kupujący mogą podbijać cenę, więc nieruchomość nie musi zostać sprzedana dokładnie za cenę wywołania. Istnieje jednak ryzyko, że wynik będzie znacząco niższy od ceny możliwej do uzyskania w kontrolowanej sprzedaży.
Podstawą jest suma oszacowania ustalona w postępowaniu, a nie oczekiwana przez właściciela cena ofertowa.
Jak duża może być różnica?
Załóżmy, że mieszkanie na rynku jest warte około 450 000 zł, a suma oszacowania w egzekucji wynosi 420 000 zł.
- cena wywołania na pierwszej licytacji: 315 000 zł,
- cena wywołania na drugiej licytacji: 280 000 zł.
Jeżeli wszystkie zobowiązania i koszty wynoszą 270 000 zł, sprzedaż za cenę zbliżoną do rynkowej może pozostawić właścicielowi znaczącą nadwyżkę. Sprzedaż w pobliżu ceny wywołania drugiej licytacji może pochłonąć niemal całą uzyskaną kwotę.
To tylko przykład. Rzeczywisty wynik zależy od sald, kosztów, kolejności wierzycieli i ostatecznej ceny.
Sprzedaż po zajęciu wymaga dokładnej koordynacji
Po zajęciu nieruchomości rozporządzenie nią nie zatrzymuje automatycznie dalszej egzekucji. Dlatego nie można przeprowadzić transakcji jak przy zwykłym mieszkaniu bez obciążeń.
Przed aktem trzeba ustalić:
- wszystkie postępowania egzekucyjne,
- aktualne salda wierzycieli i banków,
- koszty na planowany dzień zapłaty,
- rachunki i sposób podziału ceny,
- warunki umorzenia albo ograniczenia egzekucji,
- dokumenty potrzebne do wykreślenia hipotek i zajęć,
- kwotę, która może zostać wypłacona sprzedającemu.
Współpracujemy z notariuszem oraz – zależnie od sprawy – z prawnikiem i osobami prowadzącymi egzekucję, aby przygotować możliwy model rozliczenia.
Termin licytacji jest blisko. Czy możemy zdążyć?
Czas ma ogromne znaczenie. Jeżeli należność wierzyciela wraz z kosztami zostanie uregulowana przed zamknięciem przetargu, przepisy przewidują umorzenie egzekucji w odpowiednim zakresie.
Przy wielu wierzycielach spłata tylko jednej należności może nie wystarczyć. Trzeba sprawdzić wszystkie egzekucje prowadzone z nieruchomości.
Nie gwarantujemy, że każdą licytację można zatrzymać. Im bliższy termin, tym mniej czasu na zebranie dokumentów, wycenę, ofertę, uzgodnienia i akt notarialny.
Dlatego pisma od komornika warto przesłać od razu, nawet jeżeli licytacja została już ogłoszona.
Co, jeśli nikt nie kupi na licytacji?
Bezskuteczna pierwsza licytacja może prowadzić do drugiej. Po bezskutecznej drugiej uprawniony wierzyciel lub współwłaściciel może w określonych warunkach przejąć nieruchomość za cenę nie niższą niż dwie trzecie sumy oszacowania.
Jeżeli do przejęcia nie dojdzie, egzekucja z nieruchomości jest umarzana, ale ponowne wszczęcie może być możliwe po upływie ustawowego okresu. Dług nie znika tylko dlatego, że nie znalazł się licytant.
Jak wygląda zakup przez Problemowe Nieruchomości?
Na początku potrzebujemy:
- numeru księgi wieczystej,
- pisma o zajęciu i terminie licytacji,
- operatu lub informacji o sumie oszacowania,
- danych wierzycieli i znanych sald,
- informacji o stanie mieszkania i osobach, które w nim mieszkają,
- dokumentów własności oraz informacji o innych problemach prawnych.
Następnie oceniamy wartość nieruchomości, łączne zobowiązania i czas dostępny do transakcji. Jeżeli zakup jest możliwy, przedstawiamy konkretną ofertę oraz propozycję rozliczenia ceny.
Nie wymagamy od właściciela, aby przed analizą samodzielnie spłacił długi, wykreślił hipoteki albo znalazł kupującego. Właśnie te elementy uwzględniamy przy przygotowaniu zakupu.
Czy po sprzedaży może coś zostać właścicielowi?
Tak, jeżeli cena sprzedaży przewyższa łączne zobowiązania i koszty. Nie można jednak obiecać tego w każdej sprawie.
Jeżeli długi są wyższe od wartości mieszkania, konieczne mogą być dodatkowe uzgodnienia z wierzycielami, a część zobowiązań może pozostać. Jeżeli nieruchomość ma dużą nadwyżkę wartości, sprzedaż przed licytacją może pozwolić ją zachować.
Najważniejsze jest policzenie rzeczywistych sald i porównanie ich z możliwą ceną zakupu, zanim decyzje zostaną podjęte bez wpływu właściciela.
Ty widzisz problem. My widzimy wyjście.
Nie zawsze musisz czekać, aż mieszkanie zostanie sprzedane na licytacji. Jeżeli dokumenty i czas na to pozwalają, możemy sami kupić nieruchomość, rozliczyć wierzycieli z ceny i wypłacić Ci ewentualną pozostałą nadwyżkę.
Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani gwarancji zakupu lub zatrzymania licytacji. Sprzedaż nieruchomości po zajęciu wymaga indywidualnej analizy i prawidłowej koordynacji z wierzycielami, komornikiem i notariuszem.
